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房地产行业:限购不改通州长期价值

发布时间:2015-08-18    研究机构:民生证券

报告摘要:

通州:定位三次变迁,逐渐提升

目前通州是北京“睡城”。按照北京交通委的测算,每天早高峰有35万人进城上班,约占总人口的26%。 历史上,通州曾是漕运北方的终点,经济地位突出。改革开发以来,通州的定位经历了三个阶段:卫星城,重点新城,城市副中心/行政副中心。从地理位置看,通州处于首都机场和新机场之间,地缘优势突出,随着城市定位更新,未来在大北京区域中的地位将会明显提升。

通州:行政副中心建设带动房地产市场长期繁荣

历史上看,地铁八通线、地铁6号线、通州国际新城、环球影城等项目落地都引发个别新房楼盘的借势高价营销,再加上通州项目总价过低,投资需求相对比较集中,导致市场普遍对通州房地产市场看法负面。 我们认为行政副中心建设将会带动通州房地产市场长期繁荣。主要有三个原因:1)历史上看,通州的房价并未明显高估,二手房市场也没有出现所谓的“超量卖盘”;2)通州区域除了正常的需求外,行政副中心建设带动公务员、拆迁户的购房需求,新型城镇化综合试点带动6万外来常住人口和3万本区农民市民化带来的购房需求;3)基础设施和公共服务升级,对房价产生支撑。

限购政策:不改通州长期价值

8月14日晚,北京建委、通州区政府联合出台政策,通州在北京限购基础上升级,新的限购措施:非京籍家庭需在通州连续缴纳社保或个税三年方可在通州购买首套;京籍家庭需落户通州满三年或在通州连续缴纳社保或个税满三年方可在通州购买二套。

从北京限购后的房价表现看,限购后3个月房价开始出现下降,10个月房价下降至最低(16.6%),17个月房价反弹回到原来水平。我们认为短期内通州房价下降的压力较大,但是长期看,价值必然要回归。

重点推荐标的:中国武夷、三湘股份

从通州预留的行政用地位置看,行政副中心建设不仅会对通州区域利好,也会辐射到燕郊、大厂、香河等周边地区,我们系统梳理了上市房企在大通州区域的房地产土地储备情况。

重点推荐标的:中国武夷(在通州新城核心区拥有61.8万方的土地储备,占公司土地储备的35.6%,可售货值约为公司2014年营业收入的10.2倍);三湘股份(在燕郊北部区域拥有权益面积50万平米的土地储备,占公司土地储备的39.8%,可售货值约为公司2014年营业收入的4.7倍)。 其他受益标的:万通地产,华业资本,泰禾集团,首开股份,华远地产(600743),华夏幸福。

风险提示

行政副中心建设不及预期,行政职能搬迁不及预期。

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